2018年8月17日

不動産の名義変更、相続登記をしない場合のデメリット

相続の際に、不動産の名義変更である相続登記はされましたか？

亡くなられた方が不動産の登記名義人になっている場合には、相続登記を行う必要がありますが、相続の際に名義変更をされない方が多くいらっしゃいます。

その際に考えられるデメリットについてご説明します。

相続登記ができていない場合のデメリット

相続で遺産分割協議はしたものの、不動産を相続した人が名義変更していないこともあるかと思います。
相続登記が放置された状態が続くと、いつもまでも亡くなった人が登記簿上では持ち主のようなことにもなってしまいます。

 

そのような相続登記ができていない場合には、以下のデメリットがあります。

売却できない

相続登記されず不動産の所有者が明らかにされていないため、売却することはできません。

ただし、不動産の購入者に引き渡すまでに相続登記することができれば、売却は可能です。

 

しかし、いつでも相続登記できると思っていても、思いもよらない相続人が突然現れる可能性や相続人が納得しない場合も…

そのような場合には、相続人の売却への総意が困難となり、総意を得るなど手続きが面倒になってしまうことも考えられます。

 

担保にできない

名義人が異なるために、不動産を担保として、お金を借りることができません。

担保とは、債務者が債務を果たさなかった場合に、損害を補うための保障として差し出すものです。

当たり前ですが、他人の所有物を担保とすることはできません。

 

不動産の責任の所在がわからなくなる

相続登記（不動産の名義変更）ができていない場合には、前の相続での遺産分割が完了していないと考えられることもあります。

さらに、何代も前の相続の遺産分割が完了していないとなると、責任の所在がわからなくなります。

名義変更をしていないために、その不動産の責任の所在が不明になってしまうことが実際によく起こっています。

これらが、空き家問題の原因の1つと言われています。

他にも、こちらのコラム「所有者不明の土地の相続」で取り扱っていますので、ぜひご覧ください。

不動産の名義変更に関して国の対策

相続登記を行う際に、前の相続や遺産分割が行われておらず、前の相続登記が必要な可能性もあります。

そのような場合に、相続登記の登録免許税がかかるため、手続きを面倒に感じることもあるのではないでしょうか。

 

不動産の名義変更の手続きを行う際には、登録免許税という税金がかかります。

それにより、相続登記に煩わしさを感じ、手続きが行われなくなり、何代も前の相続登記がなされていないという悪循環になっていることもあります。

 

それに対して、国は相続登記の手続きの簡素化や利便性の向上に取り組んでおり、平成30年の税制改正より、相続による土地の所有権の移転の登記について、登記免許税の免税措置を創設しました。

登記免許税の免税措置

数年にわたり登記が放置されている土地の、相続による所有権の移転登記を促進するために、登記免許税にかかる特例措置が創設されました。

 

相続人の相続より前の相続である、1次相続にかかる相続登記において、申請の際の登録免許税が免除されます。

（平成30年4月1日から平成33年（2021年）3月31日までの間に土地の所有権登記）

 

例）

　Ａさんの土地　→　相続でＢさんが相続、登記をしないまま死亡　→　Ｃさんが相続し登記

　　　　　　　　　　　　　　　　　　↑

　　　　　　　　　　　　この部分の登録免許税が免除

 

そして、所有者不明の土地が増加し、公共事業の推進等の様々な場面において円滑な事業実施に支障が生じていることを踏まえ、所有者不明の土地利用の円滑化などに関する特別措置法が2018年6月13日に成立しました。

 

法務大臣が指定する土地の相続による所有権の移転登記を行う場合、登記の時における土地の価額が10万円以下であるときは、登録免許税が課されません。

（施行日から平成33年（2021年）3月31日までの間に相続による所有権移転登記）

不動産の名義変更　

不動産の名義変更を行わなかった場合、様々なデメリットが考えられます。

相続登記を後回しにしていた場合には、後に思わぬ相続人が発覚したりなど、手続きが複雑化することも考えられます。

面倒かとは思いますが、相続の手続きを行う際に、一緒に相続登記を終えておきましょう。

弊社では、相続が発生した後の対策も行っていますが、生前対策に関連することも取り扱っています。

ぜひ1度、お気軽にご相談ください。

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