相続登記（不動産の名義変更）は義務です

相続のご相談で、名義変更のご相談をいただくことがあります。「相続があったのですが、名義変更をしていません、大丈夫でしょうか。」

土地や建物を購入した時だけではなく、内容等の変更があった場合も登記をしなければなりません。ですから、相続で土地や建物を取得した場合には、所有者の名義変更の登記をする必要があります。

あまり知られていませんが、不動産登記法第164条では、登記の申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、１０万円以下の過料に処するとされています。

現実には１０万円の過料に処されることなく、なにも問題なく住み続けている方が多いことと思います。

相続登記

（法務省HP　http://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00207.html）

現在、相続の登記がされていないことについて、法務省でも問題をとりあげられています。所有者がわからず、空き家となってしまっているという問題です。

相続の時に登記がされず放置されたため、所有者の把握が困難になってしまったからです。

相続の手続は多く、相続人の方は大変かもしれませんが、相続時に名義変更した場合には、他の事由と比べ税金が安くなっています。

①登録免許税

土地にかかる登録免許税は、売買であれば不動産の価額の1,000分の15、贈与であれば不動産の価額の1,000分の20を乗じた金額となります。しかし、相続を要因とする登記免許税は、不動産の価額の1,000分の4です。売買と贈与にくらべ、安くなっています。

②不動産取得税

不動産を取得した方は基本的に不動産取得税を払う必要があります。

例えば、土地を購入した場合の不動産取得税は、原則として取得した不動産の価格に100分の3の税率を乗じた金額となります。

売買・贈与や交換等で必要となりますが、相続では必要ありません。

登記をせずにそのままでいるデメリットは、まず、第三者に権利を主張することができません。所有者がだれなのか、相続税の分割が確定しているのかという不安もあります。不動産を売却することも、担保にすることもできません。それだけでなく、いざ、名義変更をしたいと思っても相続から時間がたってしますと、すべての相続人と連絡をとって書類を作成する手続が困難になります。さらに，相続が２回以上重なると，誰が相続人となるのか，その調査だけで相当の時間がかかります。最初の相続で手続をしておけば、すんなり名義変更ができたであろう状況が、代がかわってしまって話し合いも困難になるのです。行方がわからない人は、住民票や戸籍をたどって探し出す必要があります。海外在住の方に書類をいただくには、大使館を通して手続をしなければなりません。相続登記の手続費用や手数料も高額となってしまいます。

相続の手続に時間がかかってしまった結果、相続した不動産を売りたいと思ったときに，すぐに売ることができなくなります。

法務省の取組

　平成２８年３月，相続登記の申請をする際に提供する必要がある添付情報の見直しを行い，滅失等により除籍等の謄本を提供することができない場合には，その旨の市町村長の証明書を提供すれば，「他に相続人はない」旨の相続人全員による証明書（印鑑証明書添付）の提供を要しないこととしました。

平成２９年３月にも，添付情報の見直しを行い，所有権の登記名義人である被相続人の登記記録上の住所が戸籍の謄本に記載された本籍と異なる場合において，被相続人の同一性を証する情報として住民票の写し(本籍及び登記記録上の住所が掲載されているものに限ります。) 又は所有権に関する被相続人名義の登記済証が提供されたときは，不在籍証明書及び不在住証明書など他の添付情報の提供を求めることなく被相続人の同一性を確認することができることとしました。
　さらに，同月において，相続登記の手続きの簡素化を図るため，第一次相続の相続人による遺産分割が未了のまま第二次相続及び第三次相続が発生し，その遺産分割協議が第一相続及び第二次相続の各相続人の地位を承継した者並びに第三次相続人の相続人によって行われている場合において，遺産分割協議書に不動産を第三次相続の相続人の一人が単独で相続した旨の最終的な遺産分割協議の結果のみで掲載されているときであっても，「年月日B(第一次相続の相続人) 相続，年月日C(第二次相続の相続人) 相続，年月日相続」を登記原因とする所有権の移転の登記を申請することができることとしました。