2018年1月19日

土地・家屋など不動産の名義変更（相続登記）は税金がかかる？

土地、家屋を持っている方で親から子へ名義の変更を考えたことがあるもいらっしゃるのではないかと思います。

実は何も知らずに不動産の名義を変えてしまうと様々な税金が課税されてしまう恐れがありますので、事前に不動産の名義変更をした際にかかるお金を把握しておくのは大切です。

 

今回はそんな不動産の名義を変更した際の税金についてご説明していきます。

なぜ名義を変更するだけなのに税金が課税される？

不動産の名義変更はその不動産に係る所有権の移転をさせる行為です。

相続の場合を除き、不動産を譲り受ける方と渡す方の合意を得た上で行います。

そのため、所有権が変わるということは新たな所有者は移転された不動産の分だけ財産が増えたことになり、ひいては売却をした際には、新たな所有者の方が使える自由なお金が増えることになります。

　つまり、不動産を譲り受けた方が得をした場合には、その得した部分に税金が課税されることとなります。

どのような税金が課税される可能性があるか

まず名義変更のタイミングや名義変更にあたりお金のやり取りの有無や金額によって、税金の種類が変わってきますが、これらすべて考えた上で、下記の税金が課税される可能性があります。

①登録免許税

②不動産取得税

③相続税

④贈与税

⑤所得税（譲渡所得）

①登録免許税

登録免許税は、新たに不動産の所有者となった方の名義を登録する際にかかる税金であり、不動産の名義を変更した際には必ずかかってくるものになります。

 

　例えば、土地にかかる登録免許税は、売買であれば不動産の価額の1,000分の15、相続であれば、不動産の価額の1,000分の4、贈与であれば不動産の価額の1,000分の20を乗じた金額となります。(※参考：国税庁タックスアンサー「登録免許税の税額表」より)

 

②不動産取得税

　不動産取得税は、いわゆる流通税であり、不動産の移転の事実に着目して課税されるものとされています。

そのため、不動産を取得した方は基本的に不動産取得税を払う必要があります。

例えば、土地を購入した場合の不動産取得税は、原則として取得した不動産の価格に100分の3の税率を乗じた金額となります。

 

③相続税

例えば、父親が亡くなり、父親の財産の中に不動産があった場合にはその父親が所有していた不動産の名義を変更することとなります。

　この際に父親のすべての財産の総額が基礎控除額を超えている場合には相続税を支払う必要があります。

　仮に父親の財産の総額が基礎控除額を下回っていれば、相続税を支払う必要はなく、登録免許税を支払うことになります。

なお、相続により不動産を取得した場合には、不動産取得税は課税されません。

これは、不動産取得税は生きている人から不動産を取得したときに課税されるものだからです。

 

④贈与税

　生前に父親から子どもに不動産の名義を変更するといった場合で、子どもが不動産の所有者である父親に全く対価を払わない場合には、子どもはタダで不動産を取得したことになります。

その場合には、父親から子どもへ不動産を贈与したことになるため、受贈者である子どもは不動産の価値分に相当する贈与税を支払う必要があります。

なお、贈与税算定の際の不動産の評価は基本的には路線価を使用して評価します。

 

それでは1円でもお金を払えばいいの？

不動産の取得にあたり、1円も払わないから贈与になるのであって、1円でも払えば贈与にはならないのではないか？と考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。

結論としては売買の際に不動産の時価より著しく低い金額で売買をした場合には、時価との差額分は贈与されたものとみなされ、贈与税が課されますので注意が必要です。

 

⑤所得税（譲渡所得）

不動産を売却する際に対象となる不動産が購入時より値上がりしていた場合には、譲渡所得が生ずることになります。対象不動産の売却先としては親族であっても申告の必要があります。

まとめ

　今回は土地や家屋などの不動産の名義を変更した場合を説明させていただきました。

名義ひとつ変えるだけで様々な税金が課税されてしまうことをご理解いただけたかと思います。

この記事を読んでくださった方で、自分の場合にはどうなるのだろうと不安に思われた場合には、税理士にお気軽に相談してみてください。

まずは現状把握が大切です。

 

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