基準地価の全国平均が27年ぶり上昇、札仙広福では顕著

国土交通省は2018年基準地価(7月1日時点)を発表しました。
基準地価の全国平均が27年ぶりに上昇したということで、不動産購入への影響や相続税額が気になるところ…
上昇した基準地価から、相続税額を計算してみました。

基準地価の全国平均が27年ぶり上昇

国土交通省が発表した2018年基準地価は、1991年バブル期以来27年ぶりの上昇となりました。
住宅地は-0.3%で27年連続の下落となった一方で商業地は+1.1%、商業地や住宅地、工業地などを合わせた全用途の全国平均は前年比+0.1%に。

さらに「札仙広福」と呼ばれる地方の札幌、仙台、広島、福岡にある主要4市の商業地では9.2%上昇、全用途の合計平均でも5.8%の上昇が見られました。

特に商業地の上昇が見られたことから、不動産売買のための操作した上昇というより、純粋に外国人客の増加による影響があると考えられています。

基準地価の全国平均上昇の背景は外国人客増加

基準地価上昇は地方の主要都市に多く、再開発が進む都市部では顕著な伸びが見られました。
外国人客で賑わう観光地でも同様に、訪日客需要を見込んでホテルや店舗建設を進めたために、商業地では大幅な地価上昇に。

外国人観光客で賑わう札仙広福

最も地価が高くなった東京都の銀座2丁目にある明治屋銀座ビルでは、1平方メートルは前年比+7.7%の4190万円となり、2年連続で1991年の3800万円を超えました。

上昇率の1〜3位を占めた、北海道のスキー場で有名なニセコ地域では、外国人向けの別荘や観光施設の従業員向け宿舎など、スキー場周辺の基準地価の上昇が顕著に現れました。
4位以下には、2017年観光客数がハワイを抜いた沖縄県の観光地や、アクセスの良いJR名古屋の駅前、京都市内では観光名所の周辺など、外国人観光客が多く訪れる場所が並びました。

基準地価上昇から、相続税額を計算してみた

地価が上昇することで不動産の資産価値が上がり、何となく得した感じもしますが、実は固定資産税評価額などが上がり、相続税額が増額します。
そこで、地価が最も高くなった東京都の銀座2丁目にある明治屋銀座ビルの地価から、相続税額を計算してみました。
※基準地価の詳細は国土交通省の『国土交通省地価公示・都道府県地価調査』をご確認ください。

東京都の銀座2丁目「明治屋銀座ビル」相続税

最も地価の高い明治屋銀座ビルを相続した場合、どのくらいの相続税がかかるか計算してみました。
明治屋銀座ビル(中央区銀座2−6−7)の地積は353平方メートル(106坪)、1平方メートルあたり4190万円ということで、評価額147億9070万円を相続したとします。

4人家族(父・母・子2人)で、父が亡くなって相続が発生したと仮定して、相続税を計算していきます。
基礎控除額である4800万円(3000万 + 600万×3)を引いて、147億4270万円が相続税の課税対象額です。

147億4270万円を法定相続分に従って相続した場合、相続税額は78億9248万5000円ほど。
そこから計算すると、配偶者には39億4624万2500円ほど、子1人あたりでは、19億7312万1250円ほどの相続税がかかります。
配偶者控除を適用した場合は、法定相続分までは相続税がかからないため、妻のみ相続税は0円となります。

2018年7月に発表された路線価について、相続税を計算してみたコラム「最新の路線価発表！銀座に1軒家を持っていた場合の相続税を計算してみた。」もご覧ください。

基準地価の上昇から考える相続税や不動産購入

基準地価が上昇したことにより、土地評価額は上昇し、相続税額も増額となることが見込まれます。
2019年には消費税増税も考えられるため、相続税対策としての不動産購入には適しているかもしれませんが、オリンピック後のデフレが気になるところ…
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